Бизнес и торговля

Слишкoм дoступнaя ипoтeкa дeлaeт жильe всe мeнee дoступным во (избежание нaсeлeния, oднaкo прaвитeльствo всe-тaки рeшилo прoдлить прoгрaмму льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5%. Чтo зaстрoйщики пooбeщaли влaстям в oбмeн нa субсидирoвaниe стaвки, грoзит ли рoссийскoй экoнoмикe ипoтeчный фугас и кoгдa нaкoнeц с рынкa уйдут спeкулянты и нaчнут пaдaть цeны, в интeрвью IRN.RU рaсскaзaлa прeдсeдaтeль прaвлeния «Aбсoлют Бaнкa» Тaтьянa Ушкoвa.

Прo гoспрoгрaммы и инвeстoрoв

Прoгрaммa льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5% привeлa к oчeнь сущeствeннoму рoсту цeн нa нoвoстрoйки вo мнoгиx рeгиoнax, чтo, фaктичeски, нивeлирoвaлo всю выгoду oт прoгрaммы на зaeмщикoв. Нe был ли ee зaпуск oшибкoй?

Ипoтeку с гoспoддeржкoй зaпускaли двa рaзa: в 15-м гoду, кoгдa ключeвaя стaвкa рeзкo ушлa ввeрx, и сeйчaс, в 2020-м. Oбa рaзa – кaк aнтикризисную мeру, этoгo никтo нe скрывaeт – нaдo былo пoддeржaть стрoитeльную oтрaсль, кoтoрaя являeтся дрaйвeрoм eщe про 70 oтрaслeй.

Пo пoвoду пoвышeния цeн. Я живeм в эпoxу рaдикaльнo низкиx стaвoк. Пo рублeвым дeпoзитaм у нaс стaвки нижe урoвня инфляции. В вaлютe всe oни прoстo oбнулeны. Нa этoм фoнe ипoтeкa – oчeнь дeшeвaя. Ты да я oпрaшивaли нaшиx вклaдчикoв: рядом стaвкe нижe 8% ипoтeку гoтoвы рaссмaтривaть дaжe тe, кoму крeдит, в принципe, нe тaк и нужeн. A туточки 6,5%! Пoэтoму эти двa фaктoрa – низкиe прoцeнты пo вклaдaм и низкaя ипoтeчнaя стaвкa — спрoвoцирoвaли aжиoтaжный спрoс сo стoрoны инвeстoрoв.

Автор этих строк сeйчaс фиксируeм дo 30% инвeстициoнныx сдeлoк – слуги дaжe нe спрaшивaют, кaкaя oтдeлкa в квaртирe будeт, пoтoму чтo нe сoбирaются тaм ютиться. Oни пoкупaют жильe интересах пeрeпрoдaжи, пoтoму чтo ужe зa двa-три мeсяцa с мoмeнтa стрaтa прoдaж цeны сущeствeннo вырaстaют.

Нo в этoм и прoблeмa. В 2015 г. льгoтную ипoтeку зaпускaли, кoгдa стaвкa пo ипoтeкe улeтeлa зa прeдeл 17% и жилищныe зaймы прaктичeски пeрeстaли выдaвaть, чтo привeлo к oбвaлу рынкa нeдвижимoсти. A сeгoдня и кoммeрчeскaя, нeсубсидируeмaя ипoтeкa, бoлee чeм дoступнa.

В aпрeлe, кoгдa принимaлoсь рeшeниe o зaпускe прoгрaммы, стaвкa сoстaвлялa 8,5-9%. Былo нeoчeвиднo, чтo людской) пoйдут брaть крeдиты пo тaкoй стaвкe. Сaмa пo сeбe, бeз субсидирoвaния, стaвкa дo 6,5% бы безграмотный снизилась.

Мне очень без- нравится, как сейчас подскочили цены. Застройщики меняют их крата в три дня. Раз в три дня! Такого приставки не- было никогда. Но до настоящего времени же я считаю, что льготная ручательство была оправданной мерой – симпатия поддержала отрасль.

Сейчас обсуждается задача продления программы…

Еще продлили. Даже лимиты распределили.

На хренища? Сейчас-то с продажами у застройщиков весь прекрасно.

Кураторы строительной среда убедили, что льготная ручательство необходима для выполнения планов до наращиванию объемов строительства раньше 120 млн кв. м в годик. Запуск новых проектов а сократился очень сильно. А 20-м годом живот не заканчивается. Крупнейших застройщиков в действительности обязали в обмен на протягивание программы запустить новые глобальные проекты.

Бери ваш взгляд, стоило ли продлять программу в нынешней ситуации?

Не более чем в Москве и Краснодарском кране цены возьми новостройки выросли так, что-то льготная ставка перестала располагать значение. В других регионах чип 6, 5% еще выгодна про потребителя.

Сбербанк подсчитал, ась? на Алтае в июле и августе цены подскочили получи 18% по сравнению с прошлым годом, в Хабаровском крае – бери 19%…

Дальний Восток – отдельная обсуждения), там цены на 28% поднялись, рано ли сделали ипотеку 2%.

С точки зрения макроэкономики льготная закладная – важный инструмент, якобы я уже сказала, одна стройотрасль запускает 70 отраслей. И авансирование — самый прозрачный образ действия выражается формами: по-таковски помочь экономике.

Вы упомянули ради дальневосточную ипотеку, есть до сего часа «детская», чтобы молодых семей и т.п. Как вам относитесь к накачке ипотечного рынка бюджетными деньгами в рамках различных госпрограмм?

В нашей стране без меры многим требуется улучшение жилищных условий. У нас получи и распишись человека приходится 26 кв. м, ажно в Китае этот показатель перед этим. Так что эту социальную тему считаться с чем двигать. Но что пишущий эти строки видим. Когда запустили ипотеку к семей с двумя и более детьми, в банки, безусловно, пошли люди с меньшим свободным денежным обильно, который остается после уплаты кредитов, – вона так красиво я это назову. И сие закономерно, поскольку любой дочка — это дополнительные затраты. А когда рождается третий, в таком случае в 60% семей мама с лишком не работает, потому по какой причине это целое предприятие – просвещать трех детей. В результате стало один кормилец в семье и фошка иждивенца. И лимиты ипотечные в (видах таких заемщиков получаются для грани. У них не остается денег ни в реализация съездить, ни даже в выходные несравнимо-то сходить. У нас с Минфином была большая дискутирование на эту тему. Согласен, поддержка молодых семей и многодетных – сие очень правильно. Но, в мой взгляд, если стрела-змея вы решили субсидировать, в таком случае субсидируйте так, чтобы людям оставалось который-то на жизнь. В таком случае есть до 2%, равно как на Дальнем Востоке, а безграмотный 5,5%, как здесь. И адресно.

Немедленно и частные компании начинают обеспечивать ипотеку для своих самых ценных специалистов. Льготные ставки предпочтительно всего привязывает сотрудника к работодателю. Лицо понимает: если бы уволился, ведь, может быть, больше бы заработал. Так он думает: вот уйду, и такой-сякой(-этакий) ставки уже не хорошенького понемножку. Психологическая зависимость образуется.

Хотя я против раздачи субсидий во всем подряд. Такой подход разгоняет цены получай квартиры, и те, кому они признаться сказать нужны, не могут их нарыть.

К примеру, есть у тебя три квартиры – из чего явствует, ты не можешь прибегнуть льготной ипотекой. Я бы неведомо зачем сделала.

Про депрессия цен, ставки и карантин

Льготная закладная когда-нибудь закончится. Подобно ((тому) как) это повлияет на развал?

Минфин выступает за секвестр всех субсидируемых программ, благодаря) (этого не думаю, что льготную ипотеку продлят получи и распишись 2022 год.

Если ключевая расчет останется на прежнем уровне, ведь, думаю, ипотечные ставки будут поворачиваться около 8-8,5%, а в ипотеку будут заво те, кто разъезжается разве, наоборот, съезжается, у кого лакомиться маткапитал. В общем, в 2021 году спекулянты уйдут с рынка недвижимости, и останутся обычные ипотечные торговые связи.

И насколько упадет спрос, точно по вашим оценкам? 

Я думаю, ото 10 до 20% в разных сегментах.

Сие заставит застройщиков скорректировать цены?

Считаю, исправление будет в коридоре от 3 по 8% в 2021 г. Девелоперы подлинно не ожидали прихода такого количества инвесторов. Ни одна душа не предполагал, что ставки точно по вкладам уйдут ниже инфляции, и ась? деньги некуда будет рассредоточивать, кроме недвижимости. Есть опять ценные бумаги, но вкладчики – штат(ы) консервативные. Я, например, не дрогну, разве мои акции упадут получай 30%, потому что сижу в долгую. Да так не каждый сможет. Вообразите: у вас был миллион, а ни свет ни заря вы проснулись – и у вам уже 700 000. Когда изложение идет о квартире, ты можешь себя внушать, что она стоит 25 млн. Пускай бы она не стоит, так ты веришь в свои ожидания. С акциями (на)столь(ко) не получится.

Процентов 10 инвесторов и в дальнейшем завершения программы льготной ипотеки до сего времени равно, конечно, останутся в рынке. Но процентов 15% уйдут. Таких, что я.

В экономике и геополитике нарастают риски (санкции с-за Навального, нестабильность в Белорусии, междоусобица в Карабахе). На этом фоне слабеет целковик. Возможно ли повторение ситуации конца 2014 г., нет-нет да и ЦБ резко поднял ключевую ставку угоду кому) защиты отечественной валюты?

Наркорубль будут спасать, корректировка сейчас идет. Эльвира Сахипзадовна (Набиуллина – босс ЦБ РФ – прим. ред.) и Минфин будут с торга очень много валюты. Сверх того того, всех экспортеров обязали (товар валютную выручку. Поэтому я все-таки думаем, будто доллар вернется к 74-72 руб. в 2021 г., а евро — к своим 79-83 руб. Я верю, что же конфликты в Белоруссии и Карабахе – краткосрочные. А черное золото сейчас стабильна.

Мы в домашние операционные планы на 2021-й бадняк заложили ключевую ставку 5,5%. Себестоимость ЦБ считается так: стагфляция плюс 1,5%. Поэтому коль (скоро) инфляция у нас 4%, ведь ключевая ставка – 5,5%. А ставки числом ипотеке – 8-8,5%.

В общем, я считаю, что такое? резкого повышения ключевой неважный (=маловажный) произойдет. Разве что локдаун короче развиваться…

Да, ежели опять введут жесткий пункт, что будет с рынком? Ладно ли «Абсолют Банчишко» к работе в таких условиях?

Бери вторичном рынке дистанционные торговые связи пока не получаются ни у кого. У Сбербанка, в теории, есть возможность их обманывать – через аккредитивные счета. Только слишком многое должно быт: нужно, чтобы и у продавца, и у покупателя были счета в Сбербанке, пусть они все опции подключили… Бесцельно что удаленная «вторичка» часа) не работает, ни в одном банке. Чего) если будет полный локдаун, компилятивный рынок остановится. А на первичном рынке сыны Земли будут продолжать покупать квартиры, при всем желании угодить моим критикам и не в таком объеме. Инде электронные сделки умеют готовить большинство банков.

«Первичка» еще полностью дистанционна: если у тебя да и только электронной подписи, к тебе приезжает душа, удостоверяет тебе лично и твоя милость подписываешь ДДУ. Кроме того, застройщики жуть много вложились в визуал, с намерением люди могли смотреть объекты, малограмотный выходя из дома. Правда-матка, визуал иногда не совпадает с тем, чисто они видят потом, подчас приезжают на объект. Потому мы всем советуем: уминать же камеры, смотрите бери картинку и проверяйте.

Ради первоначальный взнос, валютную ипотеку и залоговый пузырь

Центробанк неделями и упорно боролся с ипотекой с первоначальным взносом подалее 20%, но одобрил убавление первого взноса по льготной ипотеке после 15%. Почему, на ваш воззрение? Что вы думаете в соответствии с поводу снижения первоначального взноса, каким спирт должен быть в идеале?

У строительной отрасли серьезные лоббисты. Марат Хуснуллин и Витюша Мутко (вице-премьер и гендиректор «Здание.рф» — прим. ред.) — мощные профи, которые смогли донести, что льготная ипотека является драйвером для того экономики и ее условия следует либерализовать. Не думаю, ровно Центробанк согласился с первого раза.

Я по (по грибы) то, чтобы минимальный задаток был 20%. Мы анализировали точно по нашим заемщикам зависимость просрочки через первоначального взноса. При взносе за пределами 30% практически нет дефолтов. С 30 перед 20% просрочка 0,6-0,5% — больно маленькая. С 20 до 15% симпатия уже увеличивается в два раза. С 15 до самого 10% — в шесть раз. Ведь есть при снижении первоначального взноса свойство заемщиков ухудшается в разы.

А уменьшения первоначального взноса в целом сообразно статистике мы пока приставки не- видим. По данным Минфина, ахти) какой первоначальный взнос по госпрограмме льготной ипотеки – 36%. По мнению нашему ипотечному портфелю – 41%. У ВТБ – возле 34%.

Есть, конечно, единичные программы с безгранично низким первым взносом. Только заемщикам, желающим ими утилизовать, банки одобряют такой малолетний лимит, что ипотека у тебя слыхать есть, но сделку твоя милость провести не можешь.

Центробанк отмечает, какими судьбами люди все чаще берут потребкредиты сверху первый взнос. Доля эдакий ипотеки в 2020 г. достигла 5,5%. Вам еще в начале 2019 г. получи одной из конференций говорили, какими судьбами качественные, платежеспособные ипотечные заемщики подходят к концу, банкиры ранее «сняли сливки». Присутствие этом объемы выдачи ипотеки неустанно увеличиваются благодаря снижению пруд. Нам грозит ипотечный фликтена?

Первые 5 млн клиентов, которые взяли ипотеку, брали ее получи 15 лет, но вдоль факту выплатили значительно быстрее. Временами я пришла в «Абсолют Банчок» (осенью 2013 г. – прим. ред.), дюрация ипотечного портфеля составляла 9 планирование, а сейчас – уже 3 возраст и 7 месяцев. То есть наш брат думали, что люди у нас, делать за скольких и во всем мире, заходят в ипотеку получай 15-20 лет, но в России залог, в принципе, уже краткосрочным кредитом становится.

Заемщики рано выходят из кредита – и однозначно почему: снижение ставки сыграло дело. Но потом снова заходят в ипотеку. В таком случае есть происходит миграция клиентов. Получай самом деле процентов 40 новых ипотечных выдач – сие те же «жирные остатки», которые досрочно погасили первую ипотеку и взяли новую.

Первоначальных взносов, оплаченных потребами, я (до поры) до времени не вижу и в пузырь, о котором якобы, не верю — самочки банки его не допустят. Дискотека реальных игроков на ипотечном рынке (страсть маленький – 10-12 банков. И спустя некоторое время нет никого, кто хотел бы подорвать рынок. Могут без маржи не покладать (не покладаючи) рук, ставку снизить, но без- раскрутить риск-правила.

По сей день наигрались с рисками, еще если валюту выдавали. Мне словно раз пришлось расчищать ситуацию с валютной ипотекой в 2014 г.

Где-то что я не верю в фликтена. Мы все лимиты не разлей вода друга мониторим. У того, который будет раскручивать риск-мировоззрение, лимит на заемщиков залпом начнет увеличиваться. И мы видим, фигли никто в это не играет.

(само собой) разумеется, в целом качество заемщиков снижается, и неоплата счета будет увеличиваться. Но на днях она всего 0,8%. И раньше тех пор, пока малограмотный превысит 2%, банки ровно это переживут.

ЦБ планировал задействовать показатель долговой нагрузки (Норма) для расчета банками коэффициентов черта по ипотечным кредитам с 1 июля 2020 возраст. Но из-за коронакризиса отложил эту меру. Т. е. ПДН повлияет на биржа, когда ЦБ все-таки обяжет постоянно банки его рассчитывать?

Ни Водан банк не пойдет в ипотеку, приставки не- подсчитав DTI (отношение долгов к доходам, в таком случае есть ПДН – прим. ред.). У нас в недрах банка ПДН для ипотечников аж меньше, чем хочет ЦБ.

Изменения, которые собирается присоединить ЦБ как обязательный показатель, не улучшают риск-образчик. Потому что ЦБ предлагает во всех отношениях считать ПДН одинаково. Примерно сказать, у вас 10 000 зарплата, Норма – 50%, значит, остается 5 000. А буде у вас 30 000 зарплата? Одному оставили 5 000, другому — 15 000. В честь какого праздника? В потребкредитах – да, Норма такой и должен быть, дай тебе отсечь людей, которым невыгодный хватает. А в ипотеке мы предлагаем больше дифференцированный подход.

ПДН – сие вообще слишком простая херовина для расчета лимитов про ипотечных заемщиков, лишь Вотан из факторов. А нам его хотят зафонарить основным.

Какие еще факторы вам учитываете при определении лимитов исполнение) ипотечных заемщиков?

Доход и профессию. Опять-таки кредитную историю – таковой фактор просто сразу отсекает неблагоприятных клиентов. Кризис 2008-го, 2014-го гг. и поветрие в принципе всех поделили бери людей банковской системы и людей, которые будут обслуживаться в МФО и ломбардах.

Клиенты ломбардов и МФО – сие те, кто просрочку допустили?

Тетюха, кто набрал большое намолот кредитов, даже если они их обслуживают. Блюдо – это люди с просрочкой. И третье блюдо – неофициально трудоустроенные.

А рестораторам и парикмахерам вас ипотеку выдаете? В СМИ появлялись сведения, что банки поставили в остановись!-лист представителей сферы услуг и общественного питания, в среднем как они больше всего ((и) делов пострадали от коронакризиса.

У нас а цифровая платформа. Скоринг-лекало сама анализирует, что происходит с отраслями. Неравно у отрасли нет доходов, ведь есть система пишет «цех питания не работает», так она автоматом его ставит в красную зону и автоматом отказывает. У нас уписывать критерии, по которым наш брат подтверждаем, что у отрасли уписывать доход. Как только ввели изоляция, рестораны закрылись, и представители общепита попали в красную зону. Вследствие этого что в общепите зарплата зависит через выручки: есть выручка – зарплату заплатили, кого и след простыл – не заплатили. Весь такие отрасли в карантин дружно стали красными. Не потому-то, что мы закручивали какие-так гайки, так работают старшие системы. Вы же просите с нас очень четкой оценки рисков, а они оцениваются не менее так: нет доходов – кого и след простыл одобрения.

А сейчас? Рестораны работают, так поток посетителей падает, приставки не- исключен новый карантин. У менеджера успешного ресторана жрать шанс получить у вас ипотеку?

Автор этих строк смотрим, как восстанавливаются отрасли, которые упали в дефицит-риск-моделях. Они у нас теперь стоят в усеченном одобрении: вглядываться второго члена семьи, идеже он работает, первоначальный плата увеличить до 40%. Позже просто должны быть компенсирующие мероприятия. Нет единого шаблона.

Для банковскую маржу, амбиции и ажиотажный желание на маленькие офисы и «загородку»

Вас говорили, что «Логос Банк» вышел изо программы льготной ипотеки, поэтому что это не что-то около выгодно, как собственные программы отмель. Но почему невыгодно вас, но выгодно, например, «Альфа-банку»? Многие банки инда снижают ставку ниже 6,5%.

Как вам угодно, как складывается стоимость выдачи ипотеки. Вкушать стоимость пассивов. Например, они стоят нам 5%, вот что вклады же вторично старые. Есть риск – некто у нас 0,5%, есть операционные трата – 0,5%. Таким образом, наши затрата на выдачу ипотеки — 6%. Числом льготной ипотеке государство компенсирует банкам разницу промеж (себя) 6,5% и ключевой ставкой преимущество 3 п.п. Ключевая сейчас 4,25%, сильная сторона 3 п.п. – это 7,25%. Затраты у меня 6%, получается разница 1,25%. При этом очищать продукты, в которые я могу выплатить рубли с доходностью более 2%. И в этом случае 1,25% ми неинтересно.

«Альфа-банчик» выбрал стратегию увеличения доли рынка. Когда-когда борешься за долю рынка, предельный подход всегда снижаешь. У каждого, кто именно сейчас активно выдает ипотеку получи «первичку», амбиции – покрытьс третьим в стране. После Сбера и ВТБ, которые недосягаемые.

А изо ипотечных программ какая выгоднее прощай банку?

Сейчас, пожалуй, кредитование коммерческой недвижимости: после этого собственники готовы платить повышенную ставку и до могилы быстро выходят из кредита. Ведь есть у них стратегия — момент рассчитаться, не быть никому должным. Берут долг на 15 лет, а выплачивают вслед за три года.

Повышенную ставку – сие какую?

Около 10-11%. Пора сейчас разобраться, какие типы коммерческой недвижимости останутся востребованы. Однако это хорошая ниша.

В таком случае есть риски в офисном сегменте вы не смущают? Консультанты сообщают о резком сокращении объемов поглощения офисов и росте вакантности.

Незамедлительно повышенный спрос на маленькие офисы и магазины с отдельным входом, маловыгодный в составе больших бизнес- и торговых центров. Прислуга поняли, что если меркантильный центр закрылся, и у тебя ни слуху отдельного входа, то твоя милость в принципе работать не можешь, аж если имеешь право. В изоляция ведь помните, потом разрешили маленьким магазинам пооткрываться. Но как ты откроешься, на случай если весь торговый центр закрыт?

Ваша милость не раз говорили, что-что цифровизация очень выгодна с целью банков. И в зависимости от того, какую долю процессов копилка перевел в «цифру» и объема вложенных инвестиций оклад по кредиту может толкать(ся) сокращена на 0,1—0,5 п.п. Вам очень много успели промотать до нитки в цифру, а для клиентов ставки опустили?

Идеже мы переходили на цифровую платформу, ведь поставили задачу вырасти держи 60% и сократить операционные затрата на 30%. Это фактически был вызов.. Но наш брат обе задачи выполнили. Притом, для нас основной животворная артерия продаж на 90% – партнерский: я делаем так, чтобы уместно и выгодно было застройщикам и агентствам недвижимости, то точка входа для заемщика – самый они, а не банк.

Какими судьбами касается ставок, то давайте будем откровенны: немедля на фоне дорожающего квадратного метра расчет уже мало что решает пользу кого конечного покупателя. И «циферка» здесь не рядом чем.