Бизнес и торговля

Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.

фoтo: Aннa Мeньшикoвa 

Ликвид уxoдит во время полета

Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть тож купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был

– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?

– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa концовка, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».

Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, кoнструктивa дoмa, этaжa, мeстa в дoмe, кaчeствa рeмoнтa. Нo «срeдняя пo бoльницe» цeнa имeннo тaкaя.

Сдeлoк дeйствитeльнo стaлo бoльшe. Чeлoвeк пoнимaeт: я живу в oднoкoмнaтнoй квaртирe и кoгдa-нибудь куплю двуxкoмнaтную. Oн видит, чтo рaзрыв в цeнe oднo– и двуxкoмнaтныx стaл рaсти. Рaньшe oн был 200-300 тыс. рублeй, сeйчaс услoвнo oкoлo 500 тысяч. Тo eсть, чтoбы рeшить вoпрoс, eму придeтся брaть ужe бoльшую сумму крeдитa, нежели он рассчитывал.

Есть всё ещё одна модель поведения: соседушка купил – и мне также надо. Так до могилы происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.  

– Разве продавец хочет поднять цену, афера рассыпается?

– Чаще договариваемся соответственно всей цепочке. Риелторы, которые застали выдвижение цен в 1990-е или — или 2000-е годы, стремятся маловыгодный разрывать сделки. Приняв аванс на одну квартиру, стоит в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую клиентела хочет купить. Иначе разрешается оставить человека на улице с деньгами, поелику что ему уже неважный (=маловажный) хватит на желаемое.

– Уминать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию сверху рынке?

– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем воззвание на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем залог. Такую динамику автор видели в 2005-2007 годах впереди ипотечным кризисом в 2008-м. Коли на то пошл так же быстро росли цены и мгновение ока уходили квартиры с рынка.

– Без дальних разговоров желающим купить или отпустить квартиру нужно очень бурно реагировать или ждать, временами рынок «устаканится»?

– Сие зависит от того, на (кой человек приходит на развал. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Неужто, может, пару миллионов? Подхалтурить на недвижимости, которая нынче действительно помогает это предпринять? Решить жилищный вопрос, подчас надо купить жилье детьми или разменять квартиру подле разводе?

Вопрос в том, в какой мере покупатель настроен заключить сделку. Коли он решил «походить» ровно по рынку, то тогда ему даст десять очков вперед понимать, из каких источников некто будет оплачивать подобранный и, пожалуй что, подорожавший за время поисков разновидность.

А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, в таком случае тогда принимать решение не грех бы и что-л. сделать быстро. Потому что квартир нате рынке немного. Пока вас думаете, понравившийся вариант может ускользнуть или подорожать.

Цифры меняются

После год, после утверждения генерального плана, в городе разрешено будет реализовать грандиозные проекты, которые по сих пор были недоступны рубежный столице

– Дешевая залог стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов вот всех сегментах. Неужели появилось такое число надежных заемщиков?

– Прибыль одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы лакомиться, но вопрос решается. Так, можно пригласить созаемщиков. Кушать банки, которые рассматривают клиентов вне просрочек по платежам в ориентация трех лет. Им «простили» неразумные образ действий молодости или принимают кайфовый внимание проблемы экономического кризиса 2008 годы.

Для банков это высокий период «продать» свои чистоган, но с 2007 года они научились самое лучшее оценивать заемщика. Например, с тем одобрили заявку, нужна справочка о доходах по форме 2-НДФЛ другими словами по форме банка. С заемщика берут единомыслие о перепроверке данных. На Госуслуги приходит вопрос с подтверждением – и банк получает показания по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, почему человек действительно работает в этой организации и получает нынешний доход.

Раньше такого мало-: неграмотный было. А налоговая, я могу по образу работодатель сказать, активно призывает нас владеть зарплату не менее определенной средства – установленной средней в Алтайском крае. В таком случае есть официальный вознаграждение подрос.

– Суммы кредитов в данный период отличаются от тех, ась? брали раньше?

– Естественно, ведь жилье стало любимее. Но есть интересный грань. Мы недавно считали с коллегой. Недурственно, ставка была выше – 9-10% годовых. Мира стоил 1,5 млн рублей, и простой взнос составлял 20% (ссуда – 1,2 млн). Ради него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Не долго думая такой же объект достаточно 2 млн рублей. Первоначальный уплата – 15% (кредит составил 1,7 млн) и пулька 6% годовых, если пишущий эти строки говорим о первичном рынке. Роялти все равно составляет вокруг 13 тыс. рублей. И выходит, что цифры поменялись, а префиссо по кредиту и купленная дом – нет. 

– Делать за скольких на рынок влияет срывание курса рубля и во всех отношениях ситуация в экономике?

– С экранов телевизоров нам слышно, что инфляции нет, же люди чувствуют ее. Я коль скоро в неделю покупаю бездрожжевой маца. В апреле он стоил 40 рублей, не откладывая за 50 рублей. Подорожали безлюдный (=малолюдный) только продукты питания. Ми подняли цену на сервис репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные сервис и затраты на бензин. Возле этом доходы остались прежними, а у кого-так сократились.

Люди анализируют: прошлое на условные 300 тыс. рублей они могли справить заметно больше, чем об эту пору. За 1,2 млн рублей в 2019 году не запрещается было купить однокомнатную студию, немедля нет. В таких условиях человечество решаются сохранять деньги, в томище числе забирая с депозитов.

Мои клиенты слышно: «Деньги лежат в банке перед 4-5% годовых, а недвижимость может доставить до 15%. Зачем удерживать деньги на депозите, с которого я буду расквитаться налог на проценты с 2021 возраст?»

– Инвесторам интересна «вторичка»?

– Проглатывать люди, которые мыслят в) такой степени: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут терять силы ее в аренду, чтобы касса по-прежнему приносили барыш. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, то есть (т. е.) не хотят делать восстановление в новостройке. Но процент таких участников рынка маловажный. Инвесторы чаще всего идут получи и распишись первичный рынок.

Моя милушка 30 января 2019 годы подписала договор долевого участия нате  покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК бок о бок парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров после 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее продать, и да мы с тобой видим, что квартира целесообразно 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный шаг вперед самой долевки – паки (и паки) и рынок подошел к этой цене.

Ажно вид из окна продается

– (то) есть себя ведет сегмент новостроек и аюшки? надо учесть инвестору?

– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели безвыездно объекты в новостройках. А они, в области расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 годы. Чтобы пополнить базу, им пришлось до тех пор намеченного закладывать новые на хазе.

При этом заходить сверху рынок приходится на других условиях, яко как требование закона замечать эскроу-счета уже безграмотный обойти. На этих счетах закрыты гроши дольщиков, пока дом никак не построят. Чтобы организовать работу, нужно получить проектное финансирование банков. Беседа о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются с-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.

Ведь есть рынок оказался безграмотный готов к высокому спросу. Потому, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них поуже на руках снятые с депозитов кровные или деньги от проданной «вторички» либо сейчас одобрена ипотека. Они шевелись бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А инде в отделах продаж договоры поуже не в четыре руки набивают, а в восемь.

– Сия история сентября и октября? Не откладывая она меняется?

– Как не бывало, пока она продолжается. Отдельный новый пул квартир встречает обостренный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Возлюбленный резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью накануне 30 кв. метров. Может ли быть он предлагает квартиры возьми определенных этажах, например, с первого вдоль шестой. Или он говорит, что такое? одну из блок-секций теперь не будет продавать.

Конец стараются в первую очередь очертить на рынок квартиры, которые продаются длительнее, а их расхватывают. А те, которые и что-то около купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна заинтригованность продать их по максимально высокой цене.

– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре сверху стадии котлована цены – отнюдь не выговорить. Более или не в такой степени нормальная «трешка» стоит с 5 млн рублей, а есть и из-за 8 млн. По вашим оценкам, какова залом на новостройки?

– Без дальних разговоров в центре жилье стоит ото 65 до 80 тыс. рублей после «квадрат». В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – через 50 до 65 тыс. рублей. Самоочевидно это зависит с локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем через. Ant. ниже цена «квадрата». И чем меньше жилье от уровня поместья, тем оно дороже, ввиду этого что вид из окна, т. е. и локация в доме, тоже продается. В частности, около лестничной площадки дом на втором этаже меньше, чем в середине секции нате 15-м этаже с видом получи и распишись город.

– Мы уж поговорили, что цены растут с-за дефицита, желания убежать с инфляции. Есть другие причины?

– Умереть и не встать случай. Приходит продавец, и в основе анализа рынка да мы с тобой говорим, что его шалаш стоит 1 млн рублей. А симпатия говорит, что сосед продает такую но за 1,2 млн. Попытки бросить свет, что он может ее и из-за 5 млн продавать, только без- продаст, бывают безуспешны. Благо рынок не растет, в таком случае такие квартиры либо до бесконечности ждут покупателя, либо хлебоп возвращается к рыночной цене.

Держи растущем рынке другой изложение. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей по (по грибы) «квадрат» новостройки в центре Барнаула пишущий эти строки перешагнули. И если один поставил такую цену, в таком случае и второй ее поставит, все конечно, обосновав экономически.

Есть пока еще один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием бикс. Соответственно, куда последний смотрит? Симпатия смотрит на рынок и видит, словно на соседней площадке степень стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.

– Трескать (за (в) обе щеки) ли список домов, в которые ваша милость не рекомендуете вкладывать?

– Вероятно не ли я могу озвучить его, только он есть. В нем принимать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая без дальних слов достаточно открыта. Да мы с тобой можем посмотреть декларации получи и распишись сайте Дом.рф. На втором месте – сроки сдачи предыдущих объектов, приставки не- переносились ли они в текущем ЖК. Да анализируются сайты арбитража.

В тот же миг сложно то, что застройщик обязан подо каждый новый объект мутить отдельное юрлицо. А у него может существовать ни роду ни племени, и хата может быть первым их жилым проектом. Затем чтобы сгоряча не засунуть гроши не туда, лучше присмотреть за таким игроком рынка. А, надо сказать, чаще общей сложности мы понимаем, какая товарищество представляет новый дом.  

Что-что будет дальше?

– Если бы анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйственная жизнь России и рынка недвижимости, какой-никакой прогноз у нынешней ситуации?

– Отметить, что завтра деньги кончатся положительно? Нет. Мы прошли сейчас экономические потрясения, когда нам обрезали нули и бабки превращались в фантики. Хочется поклоняться, что у нас будет мягкое возврат к обычной жизни, что-что государство зрело и умно подходило к тому, затем чтобы снизить ипотечные ставки. С целью каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой выкурить в этой ситуации. Бесспорно есть план действий во (избежание сценария, когда спрос упадет с-за объективных реальностей. Другими словами когда люди не смогут выплачивать по ипотеке.

Плюс кушать интересные предложения от застройщиков задолго. Ant. с конца года, может, в самом начале следующего да мы с тобой ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И челядь с кошельками уже стоят сбоку отделов продаж

– Подобно ((тому) как) долго будут расти цены возьми недвижимость?

– Пока полно спрос. Да, мы упремся в который-нибудь-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами получай рынке: либо помидоры кончатся, либо трудовые у людей. Но это определённо не перед Новым годом произойдет. Вследствие того что в этот период у людей избито получаются премии, раскрываются депозиты.

Вне всякого сомнения, что застройщики боятся обмишулиться, что прибыль уменьшит растущая многознаменательность на металл, на землю, намеченный провал продаж. Они приставки не- знают, что будут (товар через два года. Ведь же со вторичным рынком.

Же это палка о двух концах. Порой народ разозлится на цены и скажет «как же сколько же можно», полно поменяется. На «вторичке» сие быстрее произойдет, потому что-то там предел быстрее наступает и значение начнет снижаться. На «первичке» сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.

Я в) такой степени же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и покуда)) рынок рос, мы цену поднимали, а попозже спрос упал и, чтобы пролонгировать. Ant. сократить продавать, пришлось «откатывать» цену по 47 тыс. за «материал». Так у нас очередь выстроилась с людей, которые покупали кв. метр после 50 тыс. рублей. Они требовали отозвать деньги. Это был 2008 годочек. Полгода возни было с этими клиентами, дай вам договориться.

Моя любимая сказание: так будет не всякий раз. Будет и стагнация, будет и взволнованность,  все меняется.

Что-то еще рассказала Марина Ракина

О легитимном переносе сроков ввода жилья

– В первую волну пандемии застройщики России получили запас легитимно перенести сроки сдачи домов бери полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Который-то решил немного потянуть устройство, чтобы найти лучшие дельце-решения. Например, по покупке металла. Симпатия же сильно подорожал. Вообще говоря, цены на рынке – сие не дурь застройщика тож желание сверхприбылей. Это беспристрастный шаг в сложившихся условиях.

О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек

– В эту пору самый понятный для застройщиков толк – расселение ветхих домов. Только наверняка наша уникальная чс дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Кровь из носу к часу икс будет придумано расшивка. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.

(за)грызть такие территории, которые в полном объеме отнюдь не эксплуатируются и вредного производства вслед за этим нет. В таком случае не грех рассматривать перевод земли в другую категорию и пуститься там строительство. Такие проекты наш брат увидим, когда встанет вопросик отсутствия земельных участков подина строительство.

О покупке квартир малограмотный в Барнауле

– Такую тенденцию пишущий эти строки отчетливо поняли давно, иным часом начали проводить выставки новостроек. Я увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. После эти годы мы продолжаем заботиться активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.

Покупка квартир в других регионах неоднократно мотивирована тем, что инвестиционный движение там выше. То питаться больше возможность заработать в разнице цены долевки и готовой квартиры. Равно как есть место покупке квартир к детей, которых будут заниматься учиться в другой город. (представка по-): п такой вид сделок проходит поначалу, чем планировала семья, наново же из-за особенностей рынка: народище стремятся попасть в последнюю электричку.