Бизнес и торговля

Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй ради рoстa цeн нa жильe.

НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Толкать(ся) БEДE

Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пoйдeт пoкупaть мурaвeйники пo лoмoвым цeнникaм? И тeм бoлee – ктo пoйдeт oфoрмлять ипoтeку (aбсoлютнaя aвaнтюрa быть любыx рaсклaдax, крoмe быстрoгo рoстa цeн)? Никтo. Пoэтoму рынoк нуждaeтся в пeриoдичeскoй – a чeм дaльшe, тeм бoльшe и систeмaтичнoй – мeдийнoй пoддeржкe. Кaждый дoлжeн чeткo пoнимaть: eсли сeгoдня дoрoгo, знaчит, зaвтрa будeт eщe дoрoжe, пoэтoму бeгoм к зaстрoйщику!

Тexнoлoгии дeзинфoрмaции мoгут красоваться рaзныe, нe будeм их туточки перечислять, суть одна: стоит создать атмосферу неизбежности роста цен. Учитывание, логика, обоснования – (вот) так кому это нужно? – до сей поры равно население не разбирается в ценообразовании возле строительстве.

В качестве свежего примера страшилки не запрещается привести недавнюю истерику близ переходе к проектному финансированию. Сейчас от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а так как в нашей стране не полагается ждать чего-то хорошего с реформ, то убедить покупателей, яко ценники скоро будут переписаны, мало-: неграмотный составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще только (лишь) использовался один-единственный доказательство, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была почти такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены взять кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Вне затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли иначе говоря только планировали переход для проектное финансирование.

Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли в эскроу, цены выросли, итак, страшилки сбылись?

А вот и отсутствует! Но чтобы разобраться в вопросе, придется окинуть взором на проблему с другой стороны.

И Взамен ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…

Раньше акцентировалось внимание читателей получай разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные личный состав, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу в лоск не видят, поэтому невыгодный могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, как, заключая ДДУ, инвестор мало-: неграмотный покупает квартиру (которой, нормально, еще в природе не существует), а выдает застройщику ролловер под его обещание изобразить квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и ведь же! При этом застройщик, получая карман дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит ото средней процентной ставки согласно рынку, а также от периода, получи и распишись который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем больше суммарный процентный платеж и, пропорционально, выше скидка. Поэтому самые низкие цены неизменно на этапе котлована. Нате этапе возведения здания скидка уменьшается и в конце концов полностью исчезает, когда чертог сдается в эксплуатацию.

Это (и) еще как важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене ровно по мере строительства» (никаких квартир сызнова нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая укорочение периода, на который кредитуется застройщик.

Изо этой логики становится бесспорно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» после дождичка в четверг не существовало. Это решительно заблуждение!

Давайте поясним нате примере. Допустим, Вася купил «новостройку» после 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей путем три года. Через три лета – ура, без задержек! – застройщик в(за)правду сдал дом. Изменений по (по грибы) это время на рынке далеко не произошло, но дольщик обнаружил, а его квартира стала обойтись в копеечку 4,2 млн руб. «Я заработал 40% сверху недвижимости!» – радуется Вася, полностью не понимая, откуда взялась приумножение.

А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Арена ЧУДЕС…

Многие читатели, убежден, уже поняли ход моих мыслей и начали соображать, откуда взялась прибыль.

Застройщики в поиске средств сверху строительство могут обратиться в банчишко за кредитом, а могут взять деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, почему деньги дольщиков ничего мало-: неграмотный стоят. В примере выше амортизация (долга) застройщика инвестору составила 12% годовых (который с учетом сложных процентов равно как раз соответствует 40%, иными словами, до сих пор, что заработал инвестор, (то) есть раз и составило плату застройщика ради пользование его деньгами).

До сей поры одно небольшое отступление. С каких щей же тогда застройщики предпочитали гнуть горб с дольщиками, а не банками, разве что все равно и тем и другим в расчёте? Ответ лежит на поверхности: дольщиков не запрещается было почти безнаказанно «крутить динамо» в случае срыва сроков строительства. Хоть (бы), если в нашем примере застройщик задержал бы основание дома на год (сдав его далеко не за три, а за хорошо года), то реальный барыш по кредиту упал бы с 12 впредь до 9% годовых. Чем, бесспорно, застройщики активно и пользовались. А вишь с банками такие односторонние «перерыв», как известно, могут довершиться плачевно.

Итак, мы разобрались, чего никаких «бесплатных денег» дольщиков в жизни не не существовало. Но однако это был ключевой концепция, на основе которого адепты удорожания (рядом переходе к проектному финансированию) строили близкие прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования сильнее дорогое, чем средства инвесторов, кое-что и приведет к росту цен сверху квартиры.

Как известно изо науки, если исходная направление неверна, то и все дальнейшие выводы равным образом ничего не стоят. Словно вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.

Тогда что такое пресловутое проектное оплачивание? Средства дольщиков поступают получай специальные счета, но застройщик мало-: неграмотный может ими пользоваться, а едва получает возможность получения льготного кредита ото банка по сниженной ставке.

Разве что выжать голую суть этой схемы – так получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (получи которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию мороз денег на эскроу-счетах перед низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту (объективная) (рассчитывая оставить значительную остатки дохода себе, правда и риски равно как). Для застройщиков ничего принципиально безвыгодный изменилось, если не выкладку, что им теперь хватит сложнее срывать сроки строительства и придется срубать быстрее. Они как платили доля, так и будут платить. Затрата не вырастут – допустим и цены на квартиры, знамо дело, тоже (при прочих равных). Сильнее того, цены на готовые квартиры могут аж снизиться в противовес снижению дисконта для новостройки (почему так – дело отдельной статьи).

В общем, чертилка предсказуемо обернулась пшиком.

И В Север ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Через некоторое время

Правда, есть очень серьезные сомнения в книжка, что схема с эскроу во всех отношениях полноценно заработает. По беспримерно простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – элементарнее положить деньги в банк подина депозит и купить готовую квартиру. Мало-: неграмотный очень понятно, как застройщики и банки собираются разрешать эту проблему.

В любом случае насчет прошлую двузначную доходность инвесторам придется выкинуть из сердца. Застройщикам нет больше смысла квиты дольщикам существенный процент ради пользование их деньгами, приблизительно как основным кредитором становится банчишко. На практике это брось выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Нет вопросов, на каждом углу будут греметь, что «выросли цены получи и распишись квартиры», но да мы с тобой-то понимаем, что никакие цены безлюдный (=малолюдный) выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру. Ведет дружбу) Васи Петя тоже хочет справить новостройку, но с грустью видит, который они «подорожали». Нынче новая цена 3,63 млн. «Безвыездно пропало, – убивается Петя, – подъём цен на 20%!» Хотя делать нечего – нужно жилье, и некто заключает договор с застройщиком. С подачи три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, что-нибудь его квартира стоит столько но, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Высокооплачиваемость вложения упала до 5% годовых, какими судьбами даже меньше, чем реинвестиция в банке. Заметим, что многознаменательность готовой квартиры не изменилась соответственно сравнению с вариантом «задолго. Ant. с эскроу».

Как видим, проверять рынок становится очень невзыскательно, если иметь правильную картину таблица в голове.

Предвижу возражения тех, кто такой не может разобраться в причинно-следственных связях, да хорошо ориентируется в ценах бери рынке. Они могут разумно отметить, что цены для квартиры, и не только в новостройках, в последние пара года заметно выросли, что же как раз совпало с анонсом перехода бери эскроу.

Тут, как говорится, мухи особняком, котлеты отдельно.

Цены в 2018–19 годах фактически выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, от случая к случаю на рынок хлынул запасной триллион рублей (всего параметры выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и лихорадка, связанный с эскроу (в этом отношении фильм ужасов сработала как и планировалось), порой люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы задудонить не удалось