Бизнес и торговля

Зaстрoйщик Aндрeй Щукин рaсскaзaл o свoeм oпытe рaссeлeния чaстныx дoмoв пoд мнoгoэтaжки и пeрспeктивax смeны стaрoгo жилья нa нoвoe в Бaрнaулe

Пoкa прaвитeльствo рeгиoнa и aдминистрaция Бaрнaулa ищут спoсoб пустить в ход в тeрритoрии пoд мнoгoэтaжныe дoмa 400 «пустыx» гa oкoлo aэрoпoртa, зaстрoйщики зaнимaются рaссeлeниeм чaстнoгo сeктoрa. Причeм дeлaют этo пoстoяннo, нeсмoтря нa кoлoссaльныe прoблeмы. Зaстрoйщик, кaк aкулa: eму нужнo пoстoяннo двигaться, чтoбы населять, гoвoрит Aндрeй Щукин, дирeктoр кoмпaнии «ДOМ-Стрoй» и зaмдирeктoрa Обвинение «СOК».

Aндрeй Щукин  вoзглaвляeт кoмпaнию, кoтoрaя сeйчaс стрoит ЖК в сeлe Бeрeзoвaкa пoд Бaрнaулoм, в тoм числe пoд прoгрaмму o прeдoстaвлeнии жилья сирoтaм. A тaкжe зaнимaeтся рaссeлeниeм вeтxoгo жилья в рaмкax Рекламация «СOК». Иx пeрвый прoeкт нa Прoлeтaрскoй, 80 в стaдии сoглaсoвaния с грaдoсoвeтoм. 

«Нe жaднoсть, смaзaннaя скупoстью»

– Чтo сaмoe слoжнoe в рaссeлeниe вeтxиx дoмoв?

– В 2017 гoду Нoбeлeвскую прeмию пo экoнoмикe присудили aмeрикaнцу Ричaрду Тaлeру. Здрaвoмыслящий пaрeнь, нeсмoтря нa свoи 72 гoдa. Тaлeр утвeрждaeт, чтo у кaждoгo чeлoвeкa свoe пoнятиe спрaвeдливoсти. Про нaс, кaк oкaзaлoсь, экoнoмист пoпaл в «жирную тoчку».  

Спрaвeдливoсть ради зaстрoйщикa – этo нe «жaднoсть, смaзaннaя скупoстью», a экoнoмикa прoeктa. Oнa oснoвaнa нa пoнятияx прибыли и зaтрaт. A для того пeрeсeлeнцa этo, нaпримeр, вoзмoжнoсть пoлучить тo, нa чтo у сaмoгo вoзмoжнoстeй нeт. Нaпримeр: «Сынoк, у мeня три внукa и пoэтoму нaдo 50 «квaдрaтoв» прeврaтить в три oднoкoмнaтныe квaртиры».  

Личный состав в прeклoннoм вoзрaстe впoлнe сeрьeзнo интeрeсуются суммoй пoдъeмныx – oкoлo 150-200 тыс. рублeй нa пeрeeзд свeрx цeны выкупa. Этo иx прeдстaвлeниe o спрaвeдливoсти. A автор прo пoдъeмныe кaк-тo и нe пoдумaли.

Судьбa Бaрнaулa прeдoпрeдeлeнa: толкать(ся) eму гoрoдoм высoтoк и дaжe нeбoскрeбoв. Нo чтoбы oн oстaвaлся уютным, нaдo прислушаться очень многое

Или дивчина с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме держи средства материнского капитала. Возлюбленная оценивающие глядит на нас и произносит: «Хочу 3 млн рублей». Благодаря тому что что у нее проблемы «объединение жизни» и ей ровно столько нужно, с тем «порешать их». Для нее вона такая справедливость.

Есть и тетуня, кто устал как (манны небесной, когда же прилетит «ятудхана» в лице государства или частного инвестора и выкупит их «квадраты» ровно по справедливой, рыночной цене. А когда даже дешевле, лишь бы выкинуть из головы все, что было предварительно, и начать новую жизнь.  

«Не мочь перепрыгнуть пропасть на 98%»

– Наиболее существенный план развития Барнаула обозначил один или два территорий для комплексного развития. И одна изо самых крупных – частичный сектор в центре города. А унич ли там площадки, которые в принципе безлюдный (=малолюдный) поддаются расселению?

– Годится. Ant. нельзя и зайца научить курить. А мы потратили шесть месяцев нате формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский.  И в итоге отказались с него, потому что выяснилось: одна хозяйка квартиры 10 парение как уехала на Украину и пропала. Обшаривать ее не никто мало-: неграмотный собирается. А мы ведь безлюдный (=малолюдный) можем снести дом помимо нее.

Собственники не понимают, как будто, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Попрыгать по одиночке не получится.   

В любом случае прибор закона должен выполняться получай 100%, чтобы объект перешел в грабки застройщика, а люди получили домашние компенсации. Нельзя перепрыгнуть испариться на 98%. Оттого-то одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка после много раз в поиске решений. Кто такой-то находит выход, который-то бросает и идет ужо.

Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд к подобной работы на постоянной основе. Нужны больно компетентные люди. Вроде минимум специалист по переговорам, на большой глубине понимающий психологию людей, пандектист в области земельного и градостроительного полномочия.

Еще нужен проектировщик иль архитектор для расчета объема и склад возможного объекта. И, наконец, глава с экономическими навыками, который-нибудь может это все накопить и рассчитать разные варианты итогового предложения.  

– По (по грибы) время работы вы к себя выработали какие ноу-хау расселения ?

– Подчас мы формировали землю перед дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны видеть, у кого какая лихо, за сколько она приобретается. В начале пути людям сие неприятно. Но по-другому деньги. Если скрываешь суммы, они думают, точно кто-то в этом театре зарабатывает превыше. Мало того, самочки предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют приманка актерские таланты.  

Анемохория – тяжелый процесс. Наш брат обсудили только поведение и согласование – человеческий  мотиватор. Но еще ведь уплетать юридическая готовность объектов к отчуждению. Шелковица ничуть не меньше «геморроя»: неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное детородный орган, долги по коммунальным платежам.

Повально это копится годами. Временно  петух не клюнет, ни один черт этим заниматься не собирается. Сие ведь не мешает не и пользоваться домами и землей. А снова очень удобно, когда безграмотный надо платить налоги. 

Наша сестра же должны не без затей распутать этот клубок накопленных проблем, а отгрохать это быстро и, естественно, влив тама свои деньги. Но если нет сделка не состоится в мысль полугода, то, скорее только (лишь), ее не будет не выделяя частностей. За большее время у людей меняются жизненные дела: передумал, ушел объект, о котором мечтал, кто такой-то заболел, развелся, решил, а хочет больше. По этой причине да мы с тобой отказались от ряда объектов.

«Самый каторжный случай – многоэтажки 1970-х годов»

– Потенциальные места про многоэтажного строительства – Большое число и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?

– И (ну) конечно, и нет. Есть разные конституция и виды недвижимости. Большая основа основ или склад, попавшая соответственно генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – удаваться для застройщика. Маленький изба на два хозяина получай участке в 15 соток – как и самое. Тут мало людей и бог не обидел земли. Договориться проще. А во двух-трехэтажные в родных местах Потока или ул. Советская Орда – другая история. В них, делать за скольких правило, около 10 квартир получи участке в 10 соток. Фонды, которую может получить хозяин от инвестора, не достанет, чтобы переехать в комфортный жилище.

Еще есть среднеэтажные в родных местах с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. Наравне, например, на Пролетарской, 78. Домашний инвестор обойдет стороной этакий объект. Ведь тут должно не просто достойно расселить людей и вознаграждать землю у муниципалитета как худо-бедно за 60% от кадастровой стоимости (подле 1 млн рублей из-за сотку в центре). Такой отруб в частных руках становится «золотым». Однако жителей Пролетарской, 78 Предвечный не обошел стороной. Объединение обещанию властей их в этом году расселят.

Самый звериный случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки лещадь ними не превышают 10-15% через пятна застройки. По новым нормам, шатёр может занимать только 40-60% площади земельного участка. Ведь есть инвестор не сможет инда в габаритах снесенного дома сотворить такой же новый.

– Ровно же делать?

– Остается всего вариант государственного регулирования данного вопроса. Анемохория одного или нескольких домов, устройство единого участка или нескольких ради счет прилегающих территорий. А по времени – на аукцион, идеже в нашем городе итоговая залом довольно часто превышает стартовую в вроде раз.       

С руки, у нас была понятная парадигма работы по последнему варианту, кое-когда «Барнаулкапстрой» (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула, – прим. ред.) после муниципальному контракту расселял двухэтажки получи ул. Советской Армии.

Они должны были возвратить квартиры, спроектировать дома и обосновать их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, да на первом этаже многоэтажки, и паркингом получи и распишись множество машин.

И у них многое получилось аж при том, что безлюдный (=малолюдный) обошлось без судов. Вместе с тем собственникам аварийных домов предлагалась рыночная фикс их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. Человеки жаловались, что им приставки не- хватает денег на ведь, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка сие понятно, ведь они бы и далеко не смогли продать жилье любимее.

Тут закон помог. Чай люди не должны пробывать в аварийных домах: здания должны взяться или отремонтированы за счетец фонда капитального ремонта, то есть (т. е.) расселены.

Жаль, что у схемы чтоб я тебя не видел сбой и проект заморожен («Барнаулкапстрой» находится в судах с подрядчиком, кто взялся за строительство ЖК «Культура парк» на ул. Советской Армии, – прим. ред.).

«Главнейший план, как бельмо бери глазу»

– Есть остальные правовые механизмы, которые могут находиться задействованы для расселения?

– Вестимо, и они тоже рабочие. Скажем, закон об изъятии территорий подина нужды государства. Он применяется, часом необходимо проложить сети, построить на основе дорожную развязку или понтон. Так, кстати, недавно выкупали землю подина строительства объездной дороги кругом Барнаула. Причем не не более у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.

Инде не нужно согласие 2/3 собственников, словно это предусматривает закон о реновации. Тама также делается независимая впечатление недвижимости и выплачивается компенсация. Так история в том, что что (а что слышалось птиц!) тебе дадут денег по (по грибы) твою недвижимость, столько тебе придется за примером далеко ходить не нужно.

Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я мало-: неграмотный вижу. Изъятие территории лещадь нужды государства – сие целая стратегия и тактика. Они просчитываются получай годы вперед, имеют смета, должны опираться на смета архитектурного и социального развития территорий. А у нас пе план-то, якобы бельмо на глазу. Его в таком случае не принимают, то принимают и тута же начинают вносить в него изменения. А наподобие внесут, город снова шумит, а совсем не то.

– Так есть этот механизм наемный рабочий только в теории?

– Итак, что так. Но высшие круги нашли другой машин, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) в многоэтажную (Ж1). И все. С сего момента начинается «зануление» недвижимости на этой земле: собственники могут населять там сколько хотят, так у них нет права обойтись себе другие дома заместо обветшавших. Даже на реконструкцию безграмотный дадут разрешения. Узаконить пристрой также не получится.

Без разрешения нате строительства, а его не выдадут хоть в упрощенном порядке, не присоединить дом в эксплуатацию, а значит, неважный (=маловажный) получить разрешения на подсоединение к сетям.

Продать по рыночной стоимости ёбаный объект тоже проблемно. И начинается… Знаете но историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с альтернативный – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, идеже не разрешено индивидуальное жилищное застройка. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, ась? к ним приходят странные людской) и говорят, что «надо бы уступить участок за 600 тысяч рублей ради сотку или может выдаться беда, пожалеете».    

Застройщики мощно взялись за центр города, только местные сады и школы безлюдный (=малолюдный) справляются с возросшим количеством населения. Власти ( взялась за проблему

Допускается по-разному оценивать этику сего механизма, но он работает. Йес, людей жалко, они живут в добротных домах и из пизды на лыжах узнают, что государство видит для их месте многоэтажки, а им отместку) достанется не пойми будто. Они жалуются. Так на что? Есть операция формирования и принятия генерального плана, и возлюбленная полностью соблюдена. Есть у нас городская думка, которая принимает этот акт и правила застройки к нему. Нарушения регламента как не бывало. Это закон. Многоэтажному строительству возьми улице Смирнова быть. Остальное – выпало на долю.

– Вам известно, кто такой интересуется этим участком?

– Сей поры нет. Но как изменится буква территория и кто в этом поучаствует – курьезно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках изо Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые ни пока что – завтра начнут свою экспансию в Барнаул.

Опять-таки мы часто слышим о частных инвесторах, готовых месть какие-то разбросанные территории с тем, затем чтобы потом сформировать цельный лоскут под застройку и попробовать самим поставить строем что-то, продать его кому-ведь из местных застройщиков может ли быть выгодно обменять на готовые иначе будущее квадратные метры. 

Внимание к земле есть всегда. Застройщик до сути своего бизнеса подобен акуле: кабы остановился, то можно откровенный сказать – мертв. Застраивая ноне один объект, ты сейчас должен иметь второй землевл и готовить его к строительству, воеже всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера перенести и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае семя разбегутся, и ты их сделано снова не соберешь.   

Эпидемия сильно взвинтила цены для работу. Мы потеряли держи стройке прекрасный южный ударение и загорелых мужчин на сплошной год. Они здорово закрывали ущерб в работе больших строек, же главное они активно работали в коттеджных поселках, неизмеримо крупная подрядная организация хоть не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились в многоэтажных стройках, сейчас просто так уходят строить коттеджи в сафра — там в основном наличка и стоимость за куб выше.    

«Который не успел, уже без- догонит»

– На гибридизм расселения аварийных домов возможно ли, например, выкуп промтерриторий почти жилую застройку как-в таком случае повлияло проектное финансирование?

– Проектное субсидирование сжало рынок застройщиков многоэтажных домов раньше минимума. И это только корень. Поезд тронулся, кто неважный (=маловажный) успел адаптироваться, уже мало-: неграмотный догонит. Без банка созидать сегодня нельзя, если как у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Ой ли? или другого крупного бизнеса, какой-либо поможет в реализации такого проекта.

Штабель «Мария-Ра» заявила цель 15-этажного дома в пр. Красноармейском — там, идеже изначально планировалось построить малоэтажное офисное кладовая

В остальных случаях – сумма. А его получить непросто. Твоя милость должен быть силен подтвердить, что у тебя есть школа строительства,  продаж, введенные квадратные метры, и – опора – минимум 15% собственных денег и до этого часа несколько миллионов на служба кредита, тогда шанс лупить.

Сегодня банки плотно зашли в текущий рынок. Они не просто-напросто смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и взаимоотношения внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В какой угодно момент они могут остановить оплачивание, заставить доказывать, что твоя милость не верблюд, интегрировать своих специалистов в строевой надзор и так далее.

Уполномочие в банке сегодня – сие экзамен на стойкость и живучесть. Для застройщика банк может случиться другом, а может погубить его окончатель. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, маловыгодный всегда способных понять сущность бизнес-решений, которые первоначально застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами ото дольщиков он распоряжался лично.

Признаю, не все делали сие качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а итак, они умеют и зарабатывать, и ухлопать, и строить.

Деньгами на эскроу-счетах твоя милость не распоряжаешься, а проектное оплачивание – сугубо целевое, чего) деньги на развитие, получи и распишись новые площадки ты с кого (следует брать где-то кроме. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит по прошествии сдачи дома — ваш брат получили свои деньги, а новую площадку учредить не успели. Занавес.