Бизнес и торговля

Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм угоду кому) прoвeрoк.

Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.

ЧТO В ТEOРИИ

Сeгoдня во (избежание квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:

— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)

— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти пaтeнт, либo eжeквaртaльнo плaтить нaлoг нa прeдпринимaтeльский дoxoд пo стaвкe 6%, в кoнцe гoдa придeтся тaкжe зaплaтить взнoсы в фoнды сoциaльнoгo стрaxoвaния

— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe сaмoзaнятoгo, и eжeмeсячнo oтчислять oт 3 дo 6% нaлoгa нa прoфeссиoнaльный дoxoд. И всe! И рeгистрирoвaться, и плaтить мoжнo, чтo нaзывaeтся, нe выxoдя изо дoмa.

Этo ли нe рeвoлюция?

A ЧТO НA ПРAКТИКE

Тeпeрь дaвaйтe всe пoсчитaeм. Вoт исxoдныe дaнныe. Прeдпoлoжим, вам нaмeрeны сдaвaть квaртиру зa 25 тыс. руб. в мeсяц (срeдняя стaвкa пользу кого приличнoй oднушки или «си себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).

Подле условии, что квартира сдается получи длительный срок и ни месяца безграмотный пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в година. Коммунальные услуги «лишенный чего счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяцок, или 60 тыс. руб. в время) включены в арендную плату.

Отложим (числом минимуму) еще 30 тыс. руб. в годочек на текущий ремонт и непредвиденные затрата (поломка стиралки, клининговые обслуживание, замена замков, риэлторские сервис при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).

Таким образом, из-за год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. касательно чистого дохода.

Теперь займемся налогами.

Когда ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК

Солдяга налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% ото 300 тыс. руб.). С тем чтоб быть чистым перед законом, предостаточно прийти в налоговую инспекцию, уплотнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до самого конца апреля года, следующего следовать отчетным. Кстати, можно и отнюдь не ходить, а заполнить декларацию получай сайте Госуслуг или в личном кабинете в сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Спокойно.

Итак, ваш «нетто» годовой доход, в который вы сможете проводить (молодость), ни в чем себе маловыгодный отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяцок). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: минуя простоев и задержек платежей.

Такая дефинитив чудовищно неудобна и неэффективна — вдобавок как для плательщиков налогов, в среднем и для тех, кто их собирает. Симпатия словно специально создана пользу кого того чтобы ее нарушали.

Как знаете, что получается. Если ваш брат заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, в таком случае заплатить налоги нужно поперед 30 апреля следующего лета. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком вплоть до года не подлежит регистрации в Росреестре.

В таком случае есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные трата, остаток – мысленно «запихнули» в самобытный семейный бюджет и живете в свое балдеж. Ant. неприятность. А следующей весной — вынь вот именно положь 39 тыс. руб. налоговикам.

А рань предположим, что в течение лета вы (как и подавляющее множество. Ant. меньшинство) не столкнулись с проверками и отнюдь не «засветились» держи рынке аренды. Что в этом случае ваша милость сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний стачка в мусорную корзину и начнете связи с «чистого листа».

Примечательно, кое-что у представителей фискальных органов также почти нет рычагов воздействия получи и распишись арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Вот-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно приводить не только наличие договора аренды, так и факт передачи денег. А ваша милость сговорились: «пустил истаскаться друзей за просто беспричинно, за небольшую помощь с деньгами и в соответствии с хозяйству».

То принимать, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может телосложение только съемщик, который решит держи прощание крепко насолить бывшему «другу». Может ли быть, как теоретически возможный вид, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Да практически это почти реально: ведь чтобы вывести неплательщика в чистую воду нужно дождаться следующей весны и увериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Воистину, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную сиречь краткосрочную аренду. Если спинар сдается в режиме «проходный двор», есть счастливый случай, что к вам придут и попортят нерв.

ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Хеджер

Теперь рассмотрим вариант, иным часом квартиру сдает индивидуальный заправила на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). До сих пор исходные данные те а. Считаем.

Итак, пошлина по (по грибы) регистрацию ИП – 800 руб. Поборы – 18 тыс. руб. (6% ото выручки). Далее, до конца отчетного лета вы также должны зафонарить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В общем – легализация аренды «однушки» (чуток-чуть округлим) обойдется вас в 60 тыс. руб. следовать год. Чистый годовой выигрыш – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же вне простоев.

В каких случаях существовать ИП выгоднее, чем расквитаться НДФЛ? Только в том, разве ваш ежемесячный доход с предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Примем, вы сдаете в аренду дорогую покой, причем не обязательно жилую (примерно сказать, офисное помещение или жилище), несколько квартир, или наплевать занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.

Около этом факт отчислений в кредиты пенсионного страхования позволяет вы рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, положим осторожно, «выше минимума».

Ну-ка вот, теперь всем-во всем-всем уже понятно, с какой радости при приведенных выше правилах барахолка аренды просто не имеет шансов склад легальным? А теперь – самое интересное.

Коль скоро ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО

Неужели вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. В противном случае ваш съемщик – физическое физи(ономи)я, ставка налога, который называется ясак на профессиональный доход — НПД, составит на) все про все 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, который решился легализоваться как самозанятый) – (за 3%. Но это накануне момента, пока вычет отнюдь не будет исчерпан. То поглощать, с 300 тыс. годовой выручки ((как) будто в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.

Дальнейшие подсчеты и исходные данные (они тетунька же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в время, или 16,75 в месяц.

А почто, так тоже можно? Как же, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в наличность разрешенных видов деятельности. Конкретнее, такого списка на самом деле да и только. В законе перечислено только в таком случае, что нельзя.

Да, хаммасат жилья с точки зрения закона о самозанятости – правовой и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто-напросто находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.

Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 годы любой человек, ведущий предпринимательскую труд в одном из 24 регионов, входящих в зону образ действий эксперимента (Петербург и Ленинградская мир – в их числе). Инда если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Аномалия: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ

У места, я сам еще в прошлом году испробовал государственное устройство самозанятости на себе. Нужда было так. Я скачал вставка «Мой налог», открыл его и начал проступить процедуру регистрации. Приложение потребовало ото меня сделать на камеру смартфона фотоотпечаток паспорта, затем – свое фотка.

Последний этап удался с третьей попытки, ввиду «умное» вставка не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало рыпнуться еще раз и сообщало, что-нибудь сомневается в том, что сие, действительно, я.

Перед четвертой попыткой я был этично готов сбрить бороду, однако не пришлось. «Поморгайте, настолько) (добры», — попросил смартфон. И выше несколько минут я получил весть о регистрации в качестве самозанятого лица.

В дальнейшем до настоящего времени работало как часы. Получал гонорарий на карту, вводил сумму, высылал (как и через приложение) кассовый талон. В следующем месяце – оплачивал начтенный налог. Не только экономично, но и удобно.

Ну на большой (палец), скажете вы. Предположим, я решил узакониться, «засветился» (то) есть рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали сбивать с толку гайки. А вот и нет! Читаем адат: «В течение десяти планирование проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный закономерность в части увеличения налоговых пруд и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».

А Кушать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?

Да, подчищать. Во-первых, самозанятый, в медаль от ИП, не может знакомиться людей на работу, а его рента не может превышать 2,4 млн руб. в годик. Поэтому, если вы достигли потолка, придется отмечаться как ИП. Но тут-то вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и производить (платеж ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «мало-: неграмотный идет» пенсионный трудовой стаж и нет отчислений в пенсионный кредиты. Но вы можете вытворять их добровольно, либо, заново-таки, вкладываться в доходную покой.

В-третьих, самозанятый не может выколачивать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только лишь от жилой. Поэтому если нет у вас не квартира, а обиталище, — сочувствуем: на вы данный режим не распространяется.

Откровенно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения с целью рантье-квартировладельца я не вижу. Зато убирать очень большие плюсы. Сдаете и получаете чистоган – платите. Не сдаете – отнюдь не платите. Сдаете, но мало-: неграмотный получаете платежей, — можете о свои интересы в судебном порядке.

Вслед за тем. Вы можете легально и на все сто «работать» в сегменте краткосрочной аренды, без- опасаясь, что вас накроют, во вкусе нелегальный хостел. И при этом ничто мало-: неграмотный мешает оказывать своим съемщикам (в равной мере. Ant. неравно как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «согласно совместительству» няней, репетитором, делать клининговые услуги.

Наконец, вас сможете «показывать» домашние легальные доходы не просто-напросто налоговикам, но также банкам – коли хотите взять кредит.

И по сей день это – без отрыва с основной работы, где вам платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.

ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Стращать?

Почему о том, что сверху рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье нынче могут решать все близкие проблемы в легальном правовом поляна, не трубят на всех углах.

Благодаря тому сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Вот-первых, не перестроились. Самозанятость – деяние новое и непривычное. А процедура заполнения декларации после форме 3-НДФЛ прописана нет слов всех подробностях.

Во-вторых, налоговики получи местах, очевидно, люди азартные: им нравится осуществлять и перевыполнять планы, выявлять и бить нарушителей – словом, потеть над чем.

Ну и, наверное, ставка 13% им весь век-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.